Não
há nada no horizonte que represente um alívio para o segmento. Os
preços reais pararam de subir, os investidores se afastaram, os estoques
das incorporadoras estão elevados, os distratos seguem altos, o retorno
com aluguéis está na mínima dos últimos anos e, para piorar o cenário,
os juros básicos e do crédito imobiliário estão em alta
Onze entre dez analistas dão como certo que 2015 será um ano
difícil para o Brasil como um todo. E se isso é verdade, este ano tem tudo para
ser especialmente doloroso para o mercado imobiliário. Será a prova dos nove
para a disputa entre aqueles que discutem, no próprio mercado, na academia e
nas redes sociais, sobre a existência ou não de uma bolha imobiliária no país.
Não há nada no horizonte que represente um alívio para o
segmento. Os preços reais pararam de subir, os investidores se afastaram, os
estoques das incorporadoras estão elevados, os distratos seguem altos, o
retorno com aluguéis está na mínima dos últimos anos e, para piorar o cenário,
os juros básicos e do crédito imobiliário estão em alta.
Depois de subir na casa de 18% em 12 meses acima da inflação, o
ritmo de alta dos preços dos imóveis em São Paulo perdeu definitivamente o
vigor e fechou 2014 com avanço nominal praticamente em linha com o IPCA, de
acordo com o índice FipeZap. Isso significa zero de alta real.
Economia
fraca, juro alto e desemprego
Mas muito
mais importante do que ocorreu no ano passado é saber qual será o comportamento
neste ano.
Como minha bola de cristal teima em não funcionar, me limito a
analisar dados históricos e os vetores que podem influenciar o comportamento
futuro dos preços. E o cenário não é bom.
Em países com séries longas de indicadores imobiliários, como os
Estados Unidos e o Reino Unido, o comportamento típico que se observa nesse
mercado é cíclico. Movimentos grandes de alta real nos preços de casas e
apartamentos são seguidos de perdas reais, sendo que o próximo "vale"
fica num nível superior ao anterior.
A estratégia
é negar
Aqui no
Brasil não dispomos de séries de décadas, mas dirigentes de incorporadoras e de
bancos financiadores insistem em dizer que "dessa vez será diferente"
e que movimento semelhante não ocorrerá por essas bandas. No pior dos casos,
admitem que os preços vão seguir a inflação. Entretanto, ainda que esses
agentes acompanhem o mercado mais de perto do que qualquer outro, as opiniões
deles têm um viés legítimo e claro - o de proteger o próprio bolso.
O modelo de negócios de incorporação imobiliária usado no país,
em que o prédio só começa a subir depois de um volume mínimo de vendas
contratadas, sem dúvida nenhuma ajuda a controlar o excesso de oferta.
Mas nem sempre tudo corre como planejado, como evidencia o nível
recorde de estoques ao fim de novembro, de 26,5 mil unidades em São Paulo,
conforme dados do Secovi-SP (esse estoque representa mais de um ano de vendas
na capital, que somaram 18 mil unidades de janeiro a novembro de 2014).
Há alguns anos atrás, durante teleconferência de resultados da
Cyrela, um analista perguntou a Elie Horn, acionista controlador e um dos
empresários mais respeitados desse mercado, qual era o nível de estoques que
poderia ser considerado "bom". Ele não teve dúvidas e respondeu:
"zero".
O descompasso do modelo de análise de crédito usado por
corretores de imóveis, interessados na gorda comissão de 6% recebida no momento
da venda, e bancos que financiam os compradores após a entrega das chaves, bem
mais rigorosos, também não ajuda.
Distratos
em alta e lucro menor
Exatamente por isso o volume de distratos por não aprovação de
crédito segue alto, com o agravante de que agora a incorporadora está ganhando
menos na revenda (antes elas lucravam porque vendiam a unidade por um preço bem
maior do que no lançamento).
A recente elevação dos juros pela Caixa Econômica Federal, que
já tinha sido precedida por reajustes nas taxas de bancos privados, é um peso
contra adicional para a aprovação dos financiamentos, já que uma prestação
mensal maior exige renda também mais elevada, o que reduz o número potencial de
compradores elegíveis ao crédito.
Dados da Abecip mostram que não existe uma crise no
financiamento habitacional, mas já não há mais o mesmo vigor de outros tempos.
O volume liberado em 2014 somou R$ 112,9 bilhões, mas com alta nominal de
apenas 3,4%, depois de ter subido 32% entre 2012 e 2013.
O comprador investidor, que normalmente toma pouco crédito,
também está mais distante. De acordo com pesquisa Raio-X FipeZap, apenas 20%
dos que compraram imóveis entre julho e setembro de 2014 o fizeram com o
objetivo de investir. O índice era de 39%, no segundo trimestre, e de 41%, no
terceiro trimestre de 2013.
Preços e retorno com aluguel em queda
Esse
comportamento do investidor não surpreende. Nada sugere que os preços vão
seguir em forte alta como nos últimos anos - pelo contrário -, e o retorno com
aluguel segue em queda, tendo atingido a mínima de 0,43% ao mês em dezembro. E
enquanto a taxa de aluguel cai, a Selic sobe, o que reduz ainda mais a
rentabilidade relativa do investimento imobiliário.
O que ainda não ocorreu, mas que está no radar dos
macroeconomistas, é uma redução do nível do emprego e da renda real do
trabalhador.
Se o mercado imobiliário sobreviver a isso tudo sem queda real
nos preços é porque realmente não havia uma bolha.
(Valor Online - Finanças - 27/01/2015)
Doutor
Doutor Sacripanta vai chafurdar na queda dos preços de imóveis. É capaz do mesmo comprar apartamentos de luxo ou casa no Aldeia do Vale por menos de 300k
ResponderExcluirInteressante como os comentarios do doutor acerca deste assunto sao tendenciosos. Quando ha interesses economicos envolvidos, as opinioes das pessoas se transformam em torcida. totalmente parciais.
ResponderExcluirO doutor estah torcendo para o pais afundar. sonha com fome e miseria generalizada com o unico objetivo de se aproveitar do desespero alheio e fazer bons negocios. assim como o mestre e o totally, nao aceitam pagar o valor correto de produtos e servicos. Uma pena vermos pessoas que desejam o caos das familias do nosso querido pais.
ResponderExcluirO sonho do doutor eh ver milhares de familias despejadas por falta de pagamento, fome e miseria no dia a dia das familias
ResponderExcluirQuanto absurdo!
ResponderExcluirPercebe-se que a lucidez está muito longe da porta dos demais Sacripantas.
A realidade é dura, apesar de a negarem.
Aposto que ainda contam com a mágica valorização anual de 30% dos imóveis.